보증금을 못 받았는데 이사를 가야 한다면 — 임차권등기명령 (2026)

최종 수정 2026-10-12 · 읽는 데 약 12분

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사 날짜만 다가오는 경우가 있습니다. 새집 계약은 이미 했고, 짐은 빼야 하는데 돈은 아직 안 들어온 상황입니다.

이때 걸리는 것이 그냥 나가면 지금까지 쌓아 둔 권리가 사라진다 는 점입니다. 이 글은 그 문제를 다루는 절차인 임차권등기명령을 요건·관할·서류·효력 발생 시점 순서로 정리합니다.

이 사이트는 법률 자문을 하지 않습니다. 아래 내용은 공식 자료에 나온 절차 안내이며, 내 사정에 이 절차가 맞는지·언제 나가도 되는지 같은 판단은 대한법률구조공단이나 분쟁조정위원회 같은 공식 창구에서 확인하세요.

1. 30초 요약

2. 왜 필요한가 — 그냥 나가면 무엇이 사라지나

법제처 생활법령정보는 이유를 이렇게 설명합니다.

「주택임대차보호법」은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

— 찾기쉬운 생활법령정보, 주택임대차 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (2026-09-11 조회, 페이지 기준일 2026-08-15)

대항력을 유지하는 조건이 「그 집에 살면서 그 주소로 주민등록이 되어 있을 것」이라, 이사와 전입신고가 그 조건을 깨뜨리는 구조입니다. 같은 자료는 이어서 임차권등기명령제도를 「법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도」로 설명합니다.

3. 신청할 수 있는 경우 — 두 가지 조건

법제처 생활법령정보는 요건을 「① 임대차가 끝난 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우」 두 가지로 적고 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항, 2026-09-11 조회).

① 임대차가 끝났을 것. 계약기간 만료는 물론, 해지통고에 따라 종료되거나 합의 해지된 경우도 포함된다고 안내합니다. 같은 페이지가 예로 든 종료 유형은 이렇습니다.

묵시적 갱신 뒤 해지의 3개월은 자주 어긋나는 지점입니다. 통고한 날이 아니라 통고일로부터 3개월이 지나야 종료로 본다고 적혀 있습니다. 만기 전후의 통지 시점 자체는 「전세 만기 전 해야 할 일 순서」에서 함께 보세요.

② 보증금이 반환되지 않았을 것. 전액이 아니어도 됩니다. 법제처 생활법령정보는 「임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다」라고 안내합니다(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호).

집과 사람의 범위

4. 어디에 내는가 — 관할과 서류

신청서에 적는 항목은 규칙에 정해져 있습니다.

첨부서류는 규칙 제3조에 나온 목록입니다.

확정일자·전입신고 기록을 어디서 떼는지는 「전세 만기 전 해야 할 일 순서」와 이사 관련 글에서 다룹니다. 신청서 양식 자체는 대한법률구조공단 법률서식에서 받을 수 있습니다.

5. 언제 효력이 생기나

여기가 이 절차에서 가장 오해하기 쉬운 지점입니다.

법제처 생활법령정보는 재판 절차를 이렇게 안내합니다. 관할 법원은 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항, 민사집행법 제280조 제1항·제281조 제1항). 그리고 효력에 관해서는 이렇게 적혀 있습니다.

임차권등기명령은 임대인에게 그 결정이 송달된 때 또는 임대인에게 주택임차권등기명령의 결정을 송달하기 전 임차권 등기의 기입을 촉탁하여 촉탁등기가 된 때 효력이 발생합니다.

— 찾기쉬운 생활법령정보 (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조·제5조 단서 참조, 2026-09-11 조회)

6. 등기가 실제로 됐는지 확인하기

결정문을 받은 것과 등기가 올라간 것은 다릅니다. 확인은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 해당 주택의 부동산 등기사항증명서를 열람해서 합니다. 임차권등기는 소유권 외의 권리를 적는 을구 에 기재됩니다.

같은 화면에서 갑구 도 함께 보아 두시면 좋습니다. 소유자가 바뀌었는지, 압류·경매 관련 기재가 있는지가 여기에 나타납니다. 3절에서 본 「대항력을 상실한 임차인은 양수인을 상대로 신청할 수 없다」는 서술이 실제로 걸리는 경우가 소유자가 바뀐 상황입니다.

7. 등기 이후에 알아 둘 것

법제처 생활법령정보가 「임차권등기의 효과」로 정리해 둔 내용입니다(2026-09-11 조회).

이미 권리를 갖고 있던 경우 — 유지됩니다. 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 권리는 그대로 유지되고, 등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않는다고 안내합니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서). 이사를 나가도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권이 남는다는 것이 이 절차의 핵심입니다.

아직 갖고 있지 않았던 경우 — 등기 시점 기준으로 취득합니다. 등기 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못했다면 임차권등기가 마쳐질 때 취득하게 됩니다(제5항 본문). 다만 같은 자료는 등기 시점을 기준으로 판단하기 때문에, 등기 이전에 저당권 등 담보권이 설정되어 있었다면 그 담보권보다 우선하여 배당받을 수는 없게 된다 고 적고 있습니다. 순서가 앞선 권리를 뒤집는 절차가 아니라는 뜻입니다.

임대인의 반환의무가 먼저입니다. 법제처 생활법령정보는 「임대인의 임차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다」라고 안내하며 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결을 근거로 들고 있습니다. 보증금을 받기 전에 등기부터 지워 달라는 요구가 들어오면, 이 서술이 있다는 점을 알고 창구에 문의하세요.

다음에 들어오는 세입자에게는 영향이 있습니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 된다고 안내합니다(제6항). 집을 보러 온 사람이 등기부를 보고 계약을 망설이는 경우가 여기에서 나옵니다.

8. 자주 막히는 다섯 가지

법원을 잘못 찾아간 경우 — 관할은 임차주택 소재지입니다. 이사 갈 지역이나 현재 주소지 법원이 아닙니다. 지방법원·지방법원지원 외에 시·군 법원도 관할이 될 수 있으므로, 접수 전에 그 집 주소의 관할을 확인하세요.

신청만 해 놓고 이사 날짜를 잡은 경우 — 5절에서 본 것처럼 효력은 결정이 임대인에게 송달된 때 또는 그 전에 촉탁등기가 된 때 생깁니다. 접수증만 가지고 짐을 빼는 일정은 위험합니다. 등기사항증명서에서 확인한 뒤 움직이시고, 일정이 촉박하면 접수한 법원에 진행 상태를 문의하세요.

묵시적 갱신 뒤 해지통고 시점을 잘못 계산한 경우 — 통고한 날이 아니라 통고일로부터 3개월이 지나야 종료로 본다고 안내되어 있습니다(주택임대차보호법 제6조의2). 종료가 되어야 신청 요건이 갖춰지므로, 날짜 계산이 어긋나면 순서가 통째로 밀립니다.

집주인이 바뀐 경우 — 대항력을 상실한 임차인은 양수인을 상대로 신청할 수 없다는 서술이 있습니다. 등기사항증명서 갑구에서 소유자를 먼저 확인하시고, 본인 사정이 여기에 해당하는지는 상담 창구에서 확인하세요. 이 글에서 개별 판단을 하지 않겠습니다.

등기 이전에 담보권이 있는 경우 — 7절에서 본 것처럼 등기 시점 기준으로 순위가 정해집니다. 등기부에 이미 근저당 등이 있다면 임차권등기를 마치더라도 그보다 앞설 수는 없다고 안내되어 있습니다. 이 상황에서 무엇을 할 수 있는지는 아래 창구에서 사정을 설명하고 확인하는 편이 정확합니다.

9. 상담·서식을 받을 수 있는 곳

신청서 양식과 개별 사정에 대한 상담은 아래 공식 창구를 이용하세요.

보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 밟게 되는 절차는 이것 하나가 아닙니다. 보낸 내용과 날짜를 남기는 「내용증명 뼈대와 보내는 시점」, 만기 전후의 통지 순서를 다루는 「전세 만기 전 해야 할 일 순서」가 앞뒤에 놓입니다. 어느 절차가 내 사정에 맞는지는 이 글에서 비교하지 않습니다. 이름과 창구까지만 적어 두었습니다.

자주 묻는 질문