원상복구 사진, 입주 당일과 퇴거 당일 같은 자리에서 찍는 법 — 20컷 체크리스트·보관 순서 (2026)

최종 수정 2026-09-30 · 읽는 데 약 13분

보증금 정산에서 「집 상태 때문에 빠지는 돈」이 문제가 될 때, 양쪽이 서로 다르게 기억하는 것은 딱 하나입니다. 이 자국이 입주 때부터 있었는지, 살면서 생겼는지. 이 질문에 말 대신 답할 수 있는 것이 입주 당일 사진과 퇴거 당일 사진, 두 세트입니다.

이 글은 무엇을·언제·어떤 각도로 찍고·어디에 보관하는지 네 가지 행동만 다룹니다. 어떤 자국이 원상회복 대상이고 어떤 것이 통상 사용에 따른 마모인지는 이 글이 판정하지 않습니다. 그 개념과 정산 창구는 「월세 보증금 반환 — 정산표에서 빠지는 항목과 확인할 곳」의 「집 상태」 절에 정리해 두었습니다.

이 글은 집 상태를 기록하는 방법을 안내하는 글이며 법률 자문이 아닙니다. 사진이 어떻게 평가되는지, 어떤 손상이 원상회복 대상인지는 개별 계약과 사정에 따라 다르고, 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단 같은 공식 창구에서 확인하세요.

1. 30초 요약

2. 왜 두 세트가 필요한가

법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「임차인의 권리·의무」 페이지는 임차인의 원상회복의무를 이렇게 설명합니다(2026-09-11 조회, 페이지 기준일 2026-08-15).

임차인은 주택임대차가 종료한 때에는 임대인에게 그 주택을 반환해야 합니다. 이 경우 임차주택을 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다(「민법」 제615조 및 제654조). (…) 다만, 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 합니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결).

여기서 눈에 들어오는 말은 「임대 당시 목적물의 상태」입니다. 범위가 구체적·개별적으로 정해진다는 것은, 그 집이 입주 때 어땠는지가 판단 재료가 된다는 뜻입니다. 그리고 입주 때 상태를 나중에 보여 줄 수 있는 것은 그때 찍어 둔 사진뿐입니다.

같은 사이트의 「솔로몬의 재판」 코너에는 「임차기간 만료 후, 도배 및 청소비용을 물어줘야 하나요?」라는 사례가 있습니다(평결일 2012-04-23). 그 사례는 다음 판시를 인용합니다.

임차인의 통상적인 사용에 따라 자연적으로 임차목적물이 소모되거나 더러워진 것에 불과한 경우에는 임차인이 임차기간 만료 후 임대인에게 부담하는 통상의 원상회복 의무에 포함되지 않는다(서울지방법원 1999. 9. 1. 선고 98가합44951 판결 참조).

같은 사례는 「비정상적인 사용이거나 현저한 관리의무를 위반하여 사용」한 경우는 다르게 본다고도 적고 있습니다. 어느 쪽에 해당하는지를 이 글이 가릴 수는 없습니다. 다만 두 인용을 나란히 놓으면 기록이 왜 두 세트여야 하는지는 분명해집니다. 「임대 당시 상태」를 보여 주는 것이 입주 세트이고, 「통상적인 사용」의 결과인지 보여 주는 것이 퇴거 세트입니다. 한쪽만으로는 어느 문장에도 닿지 않습니다.

3. 입주 당일 세트 — 짐 들이기 전 20컷

표의 20줄은 항목 수입니다. 방이 여럿이면 7~11번을 방마다 반복하므로 실제 컷 수는 20을 넘고, 그래도 30분 안에 끝납니다.

찍는 방법은 세 가지만 지키면 됩니다.

• 전경 → 클로즈업 순서. 벽 전체가 나오는 컷을 먼저 찍고, 그 다음에 자국을 가까이 찍습니다. 전경이 있어야 클로즈업이 그 집의 그 벽이라는 것이 보입니다.
• 하자에는 크기가 보이게. 찢김·찍힘·자국 옆에 손가락이나 줄자를 같이 넣습니다. 나중에 「그 정도가 아니었다」는 말이 나오면 크기가 남아 있는 사진이 답합니다.
• 같은 자리를 기억할 수 있게. 방마다 문 앞에 서서 시작하고 시계 방향으로 돕니다. 이 규칙이 퇴거 세트에서 그대로 다시 쓰입니다.

찍은 하자는 계약서에도 적어 둡니다. 법무부가 국토교통부·서울시와 함께 배포하는 주택임대차표준계약서에는 입주 전 수리할 곳을 적는 조항과 앞장의 체크란이 있습니다. 여기에 입주 당일 확인한 하자를 적어 두면 사진과 계약서가 한 쌍이 됩니다. 계약서를 쓰는 시점이 입주 당일보다 앞서는 것이 보통이므로, 계약 때 못 적었으면 입주 당일 임대인·중개사에게 보내는 문자에 같은 내용을 적습니다.

4. 퇴거 당일 세트 — 이사 나갈 때 청소가 끝난 뒤, 같은 자리에서

퇴거 세트는 새로 설계할 것이 없습니다. 입주 세트와 같은 자리에서 같은 순서로 다시 찍는 것이 전부입니다. 조건은 두 가지입니다.

• 짐을 다 뺀 뒤. 이삿짐 차가 떠난 다음이어야 입주 때처럼 벽 아래와 바닥이 보입니다.
• 청소가 끝난 뒤. 이사 나갈 때 청소를 하고 나갈지, 어디까지 할지는 계약서 특약과 집 상태에 따라 다르고, 그 범위와 업체 견적은 「이사청소 견적 받기 전 체크」 글에서 다룹니다. 이 글에서 정하는 것은 순서 하나입니다. 청소는 사진보다 먼저입니다. 청소 전에 찍은 사진은 「더러운 상태」만 남깁니다.

여기에 한 가지가 더 붙습니다. 못·나사·선반·벽걸이를 떼어 낸 자리와 그 자리를 손본 곳은 「보수 전 → 보수 후」 2컷 을 남깁니다. 보수 후 사진만 있으면 무엇을 얼마나 손봤는지가 남지 않고, 보수 전 사진만 있으면 손보지 않은 것처럼 보입니다.

퇴거 세트를 찍고 나면 입주 세트와 같은 방식으로 임대인·중개사에게 그날 보냅니다. 「퇴거 상태 사진 보냅니다. 열쇠는 ○○에 두었습니다」 한 줄이면 됩니다. 이 문자는 열쇠 인도 시각의 기록도 겸합니다.

5. 다툼이 생겼을 때 보게 되는 네 가지

사진을 많이 찍는 것과 나중에 쓸 수 있게 찍는 것은 다릅니다. 정산이 어긋나 조정위원회나 법원까지 가면, 상대방과 조정위원이 사진을 놓고 확인하는 것은 대체로 다음 네 가지입니다. 이 네 가지가 갖춰졌다고 결과가 정해지는 것은 아니고, 빠지면 「그 사진이 그때 그 집 것인지」부터 다시 설명해야 한다는 뜻입니다.

(a)에서 원본을 지우지 말라는 것은, 메신저로 보낼 때 압축된 사본과 별개로 휴대폰·클라우드에 원본 파일을 그대로 두라는 뜻입니다. 편집 앱으로 밝기를 만지거나 자르면 새 파일이 되므로, 보정본을 만들더라도 원본은 따로 남깁니다.

(c)의 동영상은 사진을 대신하지 않습니다. 사진은 항목별로 찾아보기 좋고, 동영상은 「한 번에 끊지 않고 돌았다」는 점을 보여 줍니다. 3분을 넘기지 않아야 나중에 보는 사람이 끝까지 봅니다.

6. 보관 순서 — 폴더 하나에 여섯 가지

찍은 사진이 흩어져 있으면 2년 뒤에 찾지 못합니다. 계약 하나에 폴더 하나를 만들고, 아래 순서대로 번호를 붙여 넣습니다.

캡처에 임대인·중개사의 전화번호나 계좌번호가 함께 찍히면 그 부분은 가리고 보관합니다. 나중에 조정 신청서에 첨부하거나 다른 사람에게 보여 줄 때 개인정보가 같이 나가는 것을 막기 위해서입니다. 가린 사본과 별개로 원본은 남깁니다.

이 폴더를 실제로 꺼내게 되는 상황, 즉 정산이 늦어지거나 금액이 맞지 않을 때 어디로 가는지는 「월세 보증금 반환」 글의 마지막 절(분쟁조정위원회·법률구조공단 창구)에 정리되어 있습니다.

7. 자주 어긋나는 5가지

1. 입주 세트를 짐 들인 뒤에 찍었다. 가구 뒤 벽과 바닥이 빠집니다. 그 자리는 퇴거 때 가장 자주 문제가 되는 곳입니다. 이미 짐이 들어왔다면 가구를 옮길 수 있는 곳만이라도 당일에 찍고, 나머지는 문자에 「가구 뒤는 확인 못 함」이라고 적어 둡니다.
2. 클로즈업만 있고 전경이 없다. 자국은 선명한데 어느 집 어느 벽인지 알 수 없습니다. 전경 한 컷을 앞에 두는 것으로 해결됩니다.
3. 퇴거 세트를 청소 전에 찍었다. 「더러운 상태」만 남고 「청소하고 나갔다」는 기록이 없습니다. 청소가 끝난 뒤 다시 찍습니다.
4. 사진만 있고 보낸 기록이 없다. 날짜 정보는 파일에 남지만, 「그 날짜에 상대방도 알고 있었다」는 것은 발송 기록만이 보여 줍니다. 지금이라도 보내면 「보낸 날 이후」의 기록은 됩니다.
5. 옵션 가전은 외관만 찍고 작동 화면이 없다. 퇴거 때 「고장 났다」는 말이 나오면 입주 때 켜지는 화면을 찍어 둔 컷이 답합니다. 냉장고·세탁기·에어컨·보일러 온도조절기는 전원을 켠 화면까지 찍습니다.

8. 촬영·보수 소모품 사기 전 확인 5가지

못 구멍 메꿈제, 벽지 보수 풀, 실리콘 보수제, 줄자, 하자 표시용 마스킹테이프나 스티커는 한 번에 사면 얼마 되지 않지만, 사기 전에 다섯 가지를 확인하면 헛돈이 줄어듭니다.

1. 손볼 자리가 원상회복 의무 범위인지는 이 글이 판정하지 않습니다. 무엇을 손봐야 하는지 자체가 애매하면 「월세 보증금 반환」의 집 상태 절과 분쟁조정위원회 창구부터 보고, 그 뒤에 삽니다.
2. 계약서에 지정 방식 특약이 있는지 봅니다. 「퇴거 시 도배」처럼 방식을 지정한 특약이 있으면 부분 보수용 소모품은 쓸모가 없을 수 있습니다.
3. 보수 전·후 2컷을 찍을 계획인지 정합니다. 보수를 하기로 했다면 4절의 「보수 전 → 보수 후」 2컷이 세트에 들어가야 합니다. 찍지 않을 거면 보수 자체를 다시 생각합니다.
4. 벽지·장판 색상을 먼저 확인합니다. 원본과 다른 색으로 메우거나 덧댄 보수는 오히려 눈에 띄는 표시가 됩니다. 남은 벽지 조각이나 장판 여분이 집에 있는지(입주 세트 10번 붙박이장 안쪽 컷에 찍혀 있는 경우가 많습니다) 먼저 봅니다.
5. 수량은 못 구멍 수를 센 뒤에 정합니다. 입주 세트와 퇴거 세트를 나란히 놓고 새로 생긴 구멍만 세면 필요한 양이 나옵니다.

9. 공식 창구

이 글은 기록 방법만 다뤘습니다. 원상회복 의무의 범위, 수선 비용의 부담, 정산이 어긋났을 때의 절차는 아래 공식 페이지와 창구에서 확인하세요. 이 글은 법률 자문이 아니며, 개별 사안의 판단은 조정위원회·법률구조공단 같은 곳에서 받는 것이 맞습니다.

자주 묻는 질문