전월세 전환 계산은 언제 쓰나 — 집주인이 월세로 바꾸자고 할 때 확인하는 4가지 상황 (2026)

최종 수정 2026-09-13 · 읽는 데 약 12분

전세 만기가 다가오는데 집주인이 “이번엔 월세를 좀 받자”거나 “5% 올릴 테니 그만큼 월세로 달라”고 합니다. 검색창에 전월세전환율을 넣게 되는 순간이 대개 여기입니다.

그런데 계산기부터 두드리면 순서가 한 칸 어긋납니다. 먼저 정해야 하는 것은 전환에 동의할지 여부이고, 계산은 동의한다고 가정했을 때 얼마까지가 상한인지를 확인하는 단계입니다. 이 글은 계산기를 새로 만들지 않습니다. 계산은 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회의 공식 계산기가 이미 하고 있으니, 여기서는 내 상황이 어디에 해당하는지 → 계산기에 무엇을 넣는지 → 그 결과로 무엇을 할 수 있고 무엇을 할 수 없는지 를 정리합니다.

계약갱신요구권과 통지 기간, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 「전세 만기 6개월 전부터 해야 하는 일 순서」가 맡고 있습니다. 이 글은 그다음, 즉 집주인이 조건 변경을 제시한 시점부터 시작합니다.

이 글은 절차와 계산 방법을 안내하는 글이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 계약의 유불리나 분쟁의 결론을 판단하지 않습니다. 법 조문과 기관 안내는 원문 문구를 인용하는 방식으로만 적었고, 사례 판단이 필요하면 임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단 상담 창구로 연결했습니다.

1. 30초 요약

2. 계산기를 꺼내야 하는 4가지 상황

전환율 계산이 필요한 순간은 네 가지뿐입니다. 내 상황이 어디인지부터 고르세요. 상황 ③은 법정 상한이 적용되지 않는 자리라 계산의 성격 자체가 다릅니다.

상황 ① — 갱신하면서 전세를 반전세로. 줄어드는 보증금 전액이 전환 금액입니다. 전세 3억 원에서 보증금 1억 원으로 낮추자는 제안이면 전환 금액은 2억 원이고, 여기에 3절의 상한율을 곱해 12로 나눈 값이 월세 상한입니다.

상황 ② — “5% 인상분을 월세로”. 여기서 상한이 두 번 걸립니다. 법제처 생활법령정보는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과해 증액을 청구할 수 없다고 안내하고(주택임대차보호법 제7조 제2항), 같은 페이지 Q&A는 “5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있음”이라고 적고 있습니다. 즉 먼저 인상 폭이 20분의 1 안인지 보고, 그 인상분을 월세로 돌릴 때 다시 법정 전환율 상한이 적용됩니다. 두 상한을 한꺼번에 5%로 뭉뚱그리면 계산이 틀어집니다.

상황 ③ — 다른 집으로 이사하며 매물을 비교할 때. 법제처 Q&A는 임대료 제한이 “존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용”된다고 안내합니다. 새로 맺는 계약의 보증금·월세 조합은 법정 전환율이 제한하지 않으므로, 이때 5.0%는 협상 근거가 아니라 참고선일 뿐입니다. 비교 잣대는 5절의 시장 전환율 쪽이 맞습니다.

상황 ④ — 월세를 보증금으로 되돌릴 때. 같은 공식을 반대로 씁니다. 월세 × 12 ÷ 전환율이 그 월세에 해당하는 보증금입니다. 참고로 법제처 생활법령정보는 임차인도 존속 중에 경제사정 변동 등을 이유로 감액을 청구할 수 있고, 감액을 금지하는 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없다고 안내합니다(주택임대차보호법 제7조 제1항·제10조, 민법 제652조·제628조).

협의 시점을 언제로 잡을지는 만기 역산이 필요합니다. 「D-30 체크리스트 생성기」에 만기일을 넣으면 통지·협의 구간이 몇 주 차인지 함께 나옵니다.

3. 법정 전환율 계산식과 지금 숫자

주택임대차보호법 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”고 정하고, 두 기준을 1호와 2호로 나눠 둡니다. 시행령 제9조가 그 값을 채웁니다. 1호는 연 1할(10%), 2호는 한국은행 공시 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 값입니다(시행 2026-07-01, 대통령령 제36423호).

기준금리는 한국은행 「기준금리 추이」 페이지에서 확인했습니다(2026-09-13 조회). 기준금리가 다시 바뀌면 상한도 함께 바뀌므로, 계산 전에 이 페이지에서 현재 값을 먼저 보는 습관이 안전합니다. 이 글도 다음 기준금리 결정 이후 숫자와 표를 갱신합니다.

한 줄 예시를 더 보겠습니다. 보증금 1억 원을 월세로 돌린다면 1억 원 × 5.0% ÷ 12로 월 41만 6,666원 선이 상한입니다. 같은 금액이라도 상한율이 4.75%였을 때는 39만 5,833원이었습니다. 기준금리 0.25%포인트 차이가 월 2만 원가량으로 나타나는 셈입니다.

4. 공식 계산기 쓰는 법 — 세 단계

계산은 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회의 「전월세전환 계산」 페이지에서 합니다. 8절 공식 창구에 링크를 모아 두었습니다.

계산기 안내문은 “한국은행 기준금리 입력에 따라 월차임 전환 시 산정률이 계산됩니다”, “계산 결과는 참고용으로 활용해주시기 바랍니다”라고 적고 있습니다.

계산기 안내문 중 “임대료 인상률 계산은 민간임대주택에관한특별법 제44조에 따라…”로 시작하는 문장은 등록임대주택에 적용되는 설명이므로, 일반 임대차에서는 인상률 칸을 쓰지 않고 보증금·월세·기준금리만 넣어도 충분합니다.

민간 계산기(전월세 전환 계산기 등)는 숫자를 빠르게 어림잡을 때만 쓰고, 기준금리가 언제 기준으로 반영돼 있는지 화면에서 확인하세요. 상한을 따지는 자리에서는 공식 계산기가 기준입니다.

5. 시장 전환율과 법정 상한은 다르다

같은 “전월세전환율”이라는 말이 두 가지 뜻으로 쓰입니다. 이 둘을 섞으면 협상에서 엉뚱한 숫자를 근거로 들게 됩니다.

한국부동산원은 전월세전환율을 “보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율”로 정의하고, 임대인은 요구수익률, 임차인은 전월세 선택과 월세계약 시 기회비용을 계산하는 지표로 활용한다고 설명합니다. 산출은 조사월까지 신고된 실거래를 기반으로 합니다.

지역별 최신 수치는 R-ONE 부동산통계정보에서 「지역별 전월세 전환율」을 조회해 보세요. 이 글에는 조회 시점이 지나면 어긋나는 숫자를 적지 않고 창구만 안내합니다. 다만 방향은 알아 두면 좋습니다. 시장 전환율이 법정 상한보다 높은 구간에서는 갱신을 유지하는 쪽이, 낮은 구간에서는 전환 협의의 여지가 커지는 쪽이 일반적입니다.

6. 동의하기 전에 확인할 5가지

1. 아직 갱신요구권을 쓰지 않았다면 기존 조건 유지 요구가 먼저입니다. 통지 시점과 방법, 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 「전세 만기 6개월 전부터 해야 하는 일 순서」에서 확인하세요. 순서를 건너뛰고 조건 협상부터 시작하면 선택지가 줄어듭니다.
2. 제안 내용과 계산 결과를 글로 남기세요. 통화로만 오간 금액은 나중에 서로 다르게 기억합니다. 제안받은 보증금·월세, 내가 계산한 상한, 합의한 금액을 문자나 메신저로 정리해 보내 두면 그 자체가 기록이 됩니다.
3. 보증금이 줄면 보증·대출 조건이 달라질 수 있습니다. 전세보증금 반환보증에 가입돼 있거나 전세자금대출을 쓰고 있다면, 계약 변경 전에 보증기관·은행에 변경 신고나 재가입이 필요한지 확인하세요. 상품별 조건은 「전세보증보험 HUG·HF·SGI 가입 조건 비교」에 정리돼 있고, 창구와 서류는 「전세보증보험 신청 방법」에 있습니다. 이 글에서는 요율·한도 숫자를 옮기지 않습니다.
4. 변경 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받으세요. 법제처 생활법령정보는 증액된 부분에 대해서는 그 증액분의 임대차계약서를 작성해 확정일자를 받아 두어야 그날부터 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있다고 안내합니다. 조건을 바꿀 때는 등기부에 새로 설정된 담보물권이 없는지 먼저 확인하라는 안내도 같은 페이지에 있습니다.
5. 임대차 신고(전월세신고제) 대상이면 변경 신고를 챙기세요. 보증금과 월세가 바뀌면 신고 내용도 달라집니다. 신고 대상과 방법은 8절의 공식 창구에서 확인하세요.

7. 상한을 넘긴 월세를 이미 냈다면

주택임대차보호법 제10조의2는 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다(2013-08-13 신설).

여기서 이 글이 하는 일은 여기까지입니다. 실제로 초과분이 있었는지, 얼마를 돌려받을 수 있는지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지므로 판단하지 않습니다. 다음 두 곳이 상담과 조정을 맡는 공식 창구입니다.

• 임대차분쟁조정위원회 — 대한법률구조공단, 한국부동산원·LH 두 갈래가 있습니다. 조정 신청과 수수료 안내는 8절 링크에 있습니다.
• 청구 의사를 글로 남길 때 — 내용증명의 뼈대와 보내는 시점은 「내용증명 양식보다 먼저」에 정리돼 있습니다. 이 글에서 절차를 다시 적지 않습니다.

8. 공식 창구 한 곳에

자주 묻는 질문