전세 계약 전 확인 순서 — 계약금 보내기 전, 계약서 쓰는 날, 잔금 날 (2026)

최종 수정 2026-10-13 · 읽는 데 약 11분

전세 계약은 확인할 날이 세 번입니다. 계약금을 보내기 전에 등기부·시세·집주인 체납 세금을 보고, 계약서 쓰는 날에 신분증·입금 계좌·특약을 맞추고, 잔금 날 아침에 등기부를 다시 본 뒤 잔금을 보내고 같은 날 전입신고와 확정일자까지 끝냅니다. 2023년 4월부터는 계약할 때 집주인이 선순위 보증금 정보와 납세증명서를 임차인에게 보여 주어야 합니다(주택임대차보호법 제3조의7).

이 글은 새로 들어갈 집의 계약서에 도장 찍기 전부터 잔금 날까지만 다룹니다. 지금 사는 집의 만기 쪽 순서는 전세 만기 전 해야 할 일 순서에, 보증보험 비교와 신청은 HUG·HF·SGI 비교와 보증보험 신청 방법에 있습니다.

30초 요약 — 세 번의 확인

계약금 보내기 전 확인 5가지

계약금은 물론이고 「가계약금」을 보내기 전에도 아래 다섯 가지를 봅니다. 1·2번은 휴대폰으로 몇 분이면 되고, 3·4번은 집주인 동의가 필요하므로 중개사를 통해 미리 요청합니다.

집주인이 보여줘야 하는 것, 내가 직접 열람할 수 있는 것

2023년 4월 18일에 새로 생긴 조문이 있습니다. 국가법령정보센터 원문(2026-10-13 확인)을 요약하면 이렇습니다.

주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) — 임대차계약을 체결할 때 임대인은 ① 제3조의6 제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일·차임·보증금 등 정보와 ② 국세징수법 제108조·지방세징수법 제5조 제2항에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시하여야 한다. 다만 임대인이 계약 전에 정보제공 요청(제3조의6 제4항)이나 미납 국세·지방세 열람에 동의하면 이를 갈음할 수 있다.

법무부 표준계약서 첫 장에도 「미납 국세·지방세」와 「선순위 확정일자 현황」 칸이 있어, 집주인이 없음·있음에 표시하고 서명하게 되어 있습니다. 집주인이 직접 보여 주지 않으면, 아래 표처럼 열람 동의를 받아 내가 떼어 볼 수 있습니다.

국세는 집주인이 신고만 하고 안 낸 세금도 열람 대상인데, 신고기한부터 30일(종합소득세는 60일)이 지나야 열람에 뜹니다(국세징수법 시행령 제97조 제3항). 열람 결과가 「없음」이어도 그 사이 신고분은 빠져 있을 수 있다는 뜻입니다.

계약서 쓰는 날 확인할 것

계약서 쓰는 날은 사람·계좌·종이 세 가지를 맞추는 날입니다.

1. 법무부 주택임대차 표준계약서(2023. 10. 6. 개정)를 씁니다. 미납 세금·선순위 현황 칸, 입주 전 수리 합의 칸(제3조), 월 10만 원 이상 정액 관리비의 세부 금액 칸이 들어 있습니다. 중개사무소가 다른 양식을 쓰면 이 칸들이 있는지 봅니다. 양식을 받는 곳과 칸별로 적는 법은 임대차 계약서 양식에 있습니다.
2. 신분증과 등기부 갑구 소유자가 같은 사람인지 봅니다. 공동 소유면 전원이 서명하거나 위임장을 받습니다.
3. 대리인이 나왔으면 소유자가 쓴 위임장과 소유자의 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)를 받고, 그 자리에서 소유자와 통화해 계약 사실을 확인합니다.
4. 보증금 입금 계좌 명의가 소유자인지 봅니다. 대리인·중개사·가족 명의 계좌로 보내 달라고 하면 이유를 묻고, 소유자 계좌가 아니면 보내지 않습니다.
5. 중개대상물 확인·설명서와 공제증서 사본을 받습니다(표준계약서 제13조). 등기부에 없는 권리관계·체납 사실은 이 서류 「⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항」 칸에 적게 되어 있습니다.
6. 임대차 신고 대상인지 확인합니다. 수도권·광역시·세종시·도의 시 지역에서 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 계약은 체결일부터 30일 안에 신고해야 하고, 계약서를 내고 신고를 마치면 그날 확정일자를 받은 것으로 봅니다. 절차는 전입신고·확정일자 한 번에 하는 법에 있습니다.

특약은 표준계약서에 이미 예시가 있습니다. 법무부 원문(2023. 10. 6. 개정판 [특약사항] 난)에서 전세 계약에 바로 쓰이는 세 문장을 옮기면 이렇습니다.

• 「주택을 인도받은 임차인은 ___년 ___월 ___일까지 주민등록(전입신고)과 주택임대차계약서상 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음날까지 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다.」
• 「임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다.」
• 「임대차계약을 체결한 임차인은 임대차계약 체결 시를 기준으로 임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보(주택임대차보호법 제3조의6 제3항)가 있거나 미납 또는 체납한 국세·지방세가 ___원을 초과하는 것을 확인한 경우 임대차기간이 시작하는 날까지 제5조에도 불구하고 계약금 등의 명목으로 임대인에게 교부한 금전 기타 물건을 포기하지 않고 임대차계약을 해제할 수 있다.」

첫 문장의 날짜 칸에는 잔금 날(전입신고 하는 날)을, 셋째 문장의 금액 칸에는 집주인과 합의한 체납 기준 금액을 적습니다. 보증보험 가입이 안 될 때 어떻게 할지는 표준계약서에 예시 문장이 없으므로, 넣고 싶다면 문구를 중개사와 상의해서 정합니다.

잔금 날 순서

잔금 날은 돈이 나가는 순서가 중요합니다. 확인 → 이체 → 열쇠 → 신고 순서로 갑니다.

1. 아침에 등기부를 다시 열람합니다. 계약일 이후 새 근저당·압류·소유자 변경이 있는지 봅니다. 바뀐 것이 있으면 잔금을 보내기 전에 중개사와 멈추고 확인합니다.
2. 잔금을 소유자 명의 계좌로 이체하고 이체 내역을 저장합니다. 계약서의 계좌와 같은지 한 번 더 봅니다.
3. 열쇠를 받고 집 상태와 관리비를 정산합니다. 전 세입자의 관리비·공과금 정산과 집 상태 사진은 이사 당일 인도 확인 리스트와 원상회복 사진 찍는 법에 있습니다.
4. 같은 날 전입신고와 확정일자를 받습니다. 정부24에서 온라인으로 둘을 한 번에 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정하고 있습니다.
5. 보증보험을 신청합니다. 신청 창구·서류·기한은 전세보증보험 신청 방법에 정리했습니다.

공식 확인 창구

이 글의 확인은 전부 공식 창구에서 됩니다. 중개사가 떼어 온 서류도 발급일과 발급처를 보고, 날짜가 오래됐으면 직접 다시 뗍니다.

자주 묻는 질문